Nebenkosten beim Grundstückskauf – Was ist zu beachten?

Nach langem Suchen ist endlich ein Grundstück gefunden. Die Freude und Erleichterung sind groß, denn nun kann endlich mit dem Bau des lange ersehnten Eigenheims begonnen werden.

Damit es kein böses Erwachen gibt, ist es allerdings sehr wichtig, vor der Unterzeichnung des Grundstückkaufvertrages einige wichtige Faktoren zu berücksichtigen. Die Nebenkosten eines Grundstücks bzw. dessen Kaufs können sich nicht unerheblich auf das Gesamtbudget einer Baufamilie auswirken. In diesem Artikel gehen wir auf die wichtigsten Punkte ein.    

Steuern erhöhen den Grundstückspreis

Eine der offensichtlichsten Folgekosten für Grundstückskäufer ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland und Gemeinde stark variieren kann (z.B. in Sachsen und Bayern 3,5% auf den Kaufpreis und 6,5% in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Thüringen). So kann schnell ein Betrag um mehrere Tausend Euro zusammenkommen, den die Käufer einkalkulieren sollten.

Grundstückspreise können sich nach dem Kauf noch erhöhen

Auch wer endlich ein passendes Grundstück zu einem annehmbaren Preis gefunden hat, ist nicht ganz vor Überraschungen gefeit - es sei denn, er hat die Kaufbedingungen und das Grundstück selbst unter die Lupe genommen. 

Erschließungs- und Nebenkosten des Grundstücks

Der wichtigste Punkt, den sich ein Käufer anschauen sollte, ist, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist, bzw. wie der Status der Erschließung ist. 

Zu unterscheiden sind hierbei zwei Aspekte: 

Zum einen die Erschließung im Sinne von Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz, also Kanalisation und Energieversorgung. Zum anderen der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur, d. h. Straßen und Zufahrtswege. Wenn das Grundstück verkehrsmäßig bereits erschlossen ist, lohnt es sich, auf den Zustand der Straße, an der das Grundstück liegt, zu achten. Die Straße mag befahrbar sein, ist aber unter Umständen nicht mehr zeitgemäß oder in sanierungsbedürftigem Zustand. Die Kommune kann auch noch Jahre(!) später den Ausbau dieser Straße beschließen. Der Anlieger kann zwingend an den Kosten für neuen Straßenbelag, Beleuchtung und Grünstreifen beteiligt werden. Am besten fragt man vor dem Kauf das örtliche Bauamt, ob es Pläne oder rückständige Erschließungskosten für dieses Gebiet in absehbarer Zeit gibt. Es ist übrigens nicht ungewöhnlich, dass bis zu 90% der Kosten von den Anliegern getragen werden müssen.

Herrichtungskosten

Herrichtungskosten sind die Kosten, die anfallen, um ein Grundstück bereit für den tatsächlichen Bau zu machen. 

Gibt es Altlasten, die entsorgt werden müssen? Wie sieht es mit dem Bewuchs aus? Ist es etwa notwendig, Bäume zu fällen, lässt sich ein bürokratisches Genehmigungsverfahren nach der örtlichen Baumsatzung nicht vermeiden. Weitere Nebenkosten können daraus entstehen, dass alte Wegerechte an Nachbarn vergeben sind, die vor dem Hausbau abgelöst werden müssen. Bei Grundstücken, die bisher nicht vermessen sind, muss dies nachgeholt werden.

Baulasten

Eine Baulast ist eine Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Das kann unter Umständen auch die Rechte der Grundstücksnachbarn betreffen. Baulasten können mittelbare Folgekosten nach sich ziehen, wenn auf Grund von Verpflichtungen Maßnahmen ergriffen werden müssen, oder das eigene Bauvorhaben kostenintensiv umgeplant werden muss.  

Am besten stellt man einen Antrag auf Einsicht ins Grundbuch oder Baulastenverzeichnis, um sich abzusichern.

Baugrunduntersuchung

Vor dem Abschluss des Kaufvertrages sollte man nach der Dokumentation der Baugrunduntersuchung fragen. Das gleiche gilt für ein Bodengutachten. Spätestens vor Baubeginn sollte beides vorliegen. Sollten zum Beispiel Altlasten entsorgt werden müssen, oder sogar ein Bodenaustausch notwendig sein, kann dies erhebliche Kosten bedeuten.

Das Bodengutachten gibt auch und vor allem Auskunft darüber, wie gut das Grundstück überhaupt ohne Mehraufwand als Bauland geeignet ist. Dazu gehört die erwartete Menge an Aushub, die fällig wird, bevor tragfähiger Grund für Keller oder Bodenplatte erreicht wird. 

Der Grundwasserpegel spielt auch eine wichtige Rolle, vor allem wenn ein Keller geplant ist. Falls eine Grundwasserabsenkung notwendig ist, kann das schnell mehr als 10.000 € kosten. Auskunft hierzu erteilt das Wasserwirtschaftsamt.

Je nach Baugebiet kann es sinnvoll sein, bei Bauamt, Ordnungsamt oder Regierungspräsidium zu erfragen, ob das Bauland im sogenannten Verdachtsflächenkataster geführt wird. In diesem Kataster wird dokumentiert, über welchem Gebiet im 2. Weltkrieg Bombenabwürfe stattgefunden haben. Wird ein Blindgänger erst während der Bauarbeiten gefunden, muss der Bauherr die Kosten für den Kampfmittelräumdienstes tragen.

 

Quellen: Stiftung Warentest, Wikipedia, Bundesverband Deutscher Fertigbau

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