Finanzierung eines Fertighauses

Die Finanzierung eines Bauvorhabens ist nicht gerade unterkomplex, aber auch kein Hexenwerk. Vor allem, wenn man wichtige Punkte berücksichtigt und umsichtig handelt.

Grob gesagt haben wir es mit zwei Größen zu tun: Dem Gesamtfinanzbedarf und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital. Aus der Differenz dieser beiden ergibt sich der Finanzierungsbedarf, d. h. die Mittel, die zusätzlich durch Kredite und andere externe Geldmittel aufgebracht werden müssen.

Der Gesamtfinanzbedarf setzt sich aus verschiedenen Teilen zusammen: den Grundstückskosten (dazu wiederum gehören unter anderem Nebenkosten, wie Steuern, Erschließungskosten und Maklergebühren etc.), den Gebäudekosten (Baukosten mit Roh- und Innenausbau, ggf. Erdarbeiten, Anträge und Versicherungen), Finanzierungsnebenkosten und sonstige Kosten (das können Kosten für den Umzug sein, die Anschaffung von Küche und Möbeln usw.).

In das Eigenkapital können eine Reihe von Posten einfließen: Ersparnisse, sowie Wertpapiere, Aktien, Lebensversicherungen, Sachwerte jeglicher Art, Guthaben aus Riester- und Rürup-Verträgen, u.v.m. 
Im engeren Sinne als Eigenkapital einzustufen sind allerdings eher die Werte, die kurzfristig verfügbar sind. Vor allem sollte man nicht überstürzt laufende Verträge kündigen, oder Wertpapiere voreilig veräußern, denn der Ertrag kann zu einem späteren Zeitpunkt um einiges positiver ausfallen. Alternativ kann mit dem Finanzberater bzw. der Bank vereinbart werden, den Kreditrahmen zu erhöhen und sich gleichzeitig eine Sondertilgung einräumen zu lassen, wenn ein günstiger Zeitpunkt für den Verkauf eines Aktienpaketes o. ä. gekommen ist.

Zum Eigenkapital zählt auch die für Baufamilien eines Fertighauses sehr interessante „Muskelhypothek“, also das Erbringen von eigener Leistung beim Innenausbau des Ausbauhauses. Der Wert der Eigenleistung kann mit bis zu 30.000 € angesetzt werden.

Zum Eigenkapital gehören auch Posten, die man auf den ersten Blick dort nicht hinzurechnen würde, da sie nicht sofort „cash“ vorliegen. Dazu gehören unter anderem Familiendarlehen, Arbeitgeberdarlehen und Darlehen auf Lebensversicherungen. Nicht zu unterschätzen sind auch Förderungen durch die KfW, von denen Baufamilien eines nachhaltigen, energieeffizienten Fertighauses besonderes profitieren können.
Auch lohnt es sich Erkundigungen über Fördermöglichkeiten von Ländern und Kommunen einzuholen. Dort gibt es oft sehr attraktive Modelle zur Wohnraumförderung.

Fast ein kleiner Geheimtipp sind die Bauförderungen der Kirchen, die Hilfe bei der Finanzierung und sogar Grundstücksangebote im Rahmen des Erbbaurechts umfassen.

Wichtig beim Thema Eigenkapital ist es, sich selbst gegenüber ehrlich zu sein, was die eigenen Vermögensverhältnisse angeht. Es hilft nichts, sich die Dinge schön zu rechnen, wenn dann die Lebensqualität zu leiden hat, weil man finanziell zu stark gebunden ist. 

Beim „Kassensturz“ bzw. der Bestimmung des Eigenkapitals sind auf der Soll-Seite bereits bestehende Verpflichtungen unbedingt zu berücksichtigen. Dazu gehören laufende Finanzierungen von Autos, Unterhaltungselektronik bis hin zu Handy-Verträgen, Versicherungen, Abos jeglicher Art usw.

Dabei kann der bevorstehende Hausbau einen günstigen Anlass bieten all dies einmal auf den Prüfstand zu stellen: Müssen es zum Beispiel wirklich zwei Autos sein? Oder könnte es sinnvoll sein, auf weniger stark motorisierte Kfz umzusteigen, um Steuern und Versicherung zu sparen? Wie sieht es überhaupt mit Versicherungen aus? Kann man in günstigere Tarife wechseln? Braucht man wirklich jede Versicherung (Thema „Überversicherung“)?

Auch der Gang zu Lohnsteuerverein oder Steuerberater kann helfen. Oft lässt sich bei der Steuer noch einiges optimieren, was zur Verbesserung der finanziellen Situation beiträgt.

Bei all dem sollte die Liquiditätsreserve nicht vergessen werden. 3-4 Nettomonatsgehälter sollte man immer „unter dem Kopfkissen“ haben, damit unvorhergesehene Ereignisse wie eine Autoreparatur, eine neue Waschmaschine oder dergleichen keine schlaflosen Nächte bereiten.

Natürlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso besser. Aber wieviel sollte es mindestens sein? 
Für Banken liegt die absolute Schmerzgrenze bei 20%. Empfohlen sind jedoch 40% und mehr, da Banken in diesem Fall in der Regel einen niedrigeren Sollzinssatz gewähren. Theoretisch geht es auch ohne jedes Eigenkapital, was aber nur Haushalten mit starkem (Doppel-)Einkommen zu empfehlen ist.

Gerade für junge Familien kann der Bau eines Hauses ein anspruchsvolles Projekt sein. Die Vorteile eines Eigenheims sind aber kaum hoch genug einzuschätzen. Individuelles Glück, Nachhaltigkeit und Altersvorsorge sind nur einige positive Aspekte. Der Vorteile eines Fertighauses sind hier nicht zuletzt die zuverlässig kalkulierbaren Kosten, die ein gutes Gelingen garantieren. 


Quellen: BDF, Stiftung Warentest, Aktion Eigenheim

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